Cass. civ., Sez. III, ord. 9 novembre 2026, n. 28677

Con questa ordinanza la Cassazione torna sul rapporto tra diritto di abitazione ed espropriazione immobiliare, con indicazioni utili tanto per i creditori quanto per chi è titolare del diritto.

Il caso

Con un verbale di separazione consensuale omologato nel 1997 era stato costituito, a favore di uno dei coniugi, un diritto di abitazione su una villa; il titolo era stato trascritto nel 1999. Nel 2019 un professionista, creditore di compensi per oltre 130.000 euro, ha pignorato l’immobile, indicando che il diritto di abitazione spettava al proprio debitore. Il titolare ha proposto opposizione all’esecuzione sostenendo l’impignorabilità del suo diritto. Il Tribunale di Lecco gli ha dato ragione; la Corte d’appello di Milano ha invece ritenuto il diritto pignorabile, facendo leva sulla derogabilità del divieto di cessione previsto dall’art. 1024 c.c. La Cassazione ha cassato la sentenza d’appello con rinvio.

I principi affermati

• Il diritto di abitazione ha natura strettamente personale ed è destinato solo ai bisogni abitativi del titolare e della sua famiglia: per questo è strutturalmente inespropriabile da parte dei creditori personali del titolare. Non si può cedere né locare (art. 1024 c.c.) e non si può ipotecare (art. 2810 c.c.): insieme, queste norme costituiscono una deroga legale alla garanzia patrimoniale generica dell’art. 2740 c.c.
• La possibilità di derogare per contratto al divieto di cessione appartiene all’autonomia delle parti che costituiscono il diritto e non può essere sostituita dall’iniziativa esecutiva di un creditore.
• Il conflitto tra il titolare e il creditore che agisce sull’immobile si risolve con la priorità delle trascrizioni (artt. 2643, n. 4, 2644 e 2915 c.c.): se il titolo costitutivo è trascritto prima dell’iscrizione ipotecaria o della trascrizione del pignoramento, il diritto è opponibile alla procedura. La sola registrazione del verbale presso l’Agenzia delle Entrate dà data certa, ma non sostituisce la trascrizione.
• Se l’atto costitutivo è in frode ai creditori o simulato, il creditore non pignora il diritto: agisce con la revocatoria (anche nella forma dell’art. 2929-bis c.c.) o con l’azione di simulazione, per far rientrare il bene nella piena disponibilità del debitore.

Il nostro commento

L’ordinanza non ribalta un orientamento, ma chiude un varco. La dottrina era già largamente orientata per l’impignorabilità del diritto di abitazione. La giurisprudenza di legittimità aveva però affermato che il divieto di cessione dell’art. 1024 c.c. non è di ordine pubblico e tutela interessi privati: le parti possono quindi derogarvi espressamente nell’atto costitutivo, consentendo al titolare di cedere il diritto. Su questo appiglio la Corte d’appello di Milano aveva costruito un ragionamento lineare: se il diritto è cedibile, è anche pignorabile.

La Suprema Corte lo respinge: la deroga è una scelta che spetta al proprietario e al titolare, e il creditore non può sostituirsi a loro. La soluzione ci sembra corretta. Se bastasse la possibilità astratta di una clausola, magari mai pattuita, per rendere il diritto pignorabile, la regola dell’incedibilità varrebbe solo per i debitori senza creditori: cioè per nessuno.

Il prezzo lo paga il creditore che arriva tardi. Se l’atto costitutivo è risalente, come nel caso deciso, anche la revocatoria è ormai preclusa; se invece è recente e successivo al sorgere del credito, restano la revocatoria ordinaria, da proporre entro cinque anni dall’atto (art. 2903 c.c.), e, per gli atti a titolo gratuito, il pignoramento diretto dell’art. 2929-bis c.c., purché trascritto entro un anno dalla trascrizione dell’atto. La verifica, insomma, va anticipata: chi concede un mutuo o valuta l’acquisto di un credito ipotecario deve cercare nei registri i diritti di abitazione trascritti, spesso contenuti in un verbale di separazione o di divorzio, e tenere presente che quello del coniuge superstite (art. 540 c.c.) nasce per legge e può non risultare affatto dalle visure. Un immobile gravato da un diritto di abitazione opponibile, all’asta, vale molto meno di uno libero.